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A che servono i notai?

E inoltre: rinegoziazione dei mutui bancari.

A che servono i notai? E’ questa la domanda provocatoria cui intendiamo dare una risposta, cercando di capire se i privilegi di cui godono sono almeno giustificati da esigenze superiori dell’economia e del mercato, oppure sono legati ad esigenze superate di cui si è persa l’origine e la logica.

La nostra riflessione intende andare oltre i luoghi comuni, ovvero che si tratta della categoria di dipendenti pubblici-professionisti più pagati (in media 428.000 euro l’anno) e che sono pochissimi (4.825 per tutta la popolazione italiana), favorendo la conoscenza del fenomeno ed offrendo possibili rimedi. Se infatti concentriamo l’attenzione sulle autentiche dei trasferimenti immobiliari, ovvero la compravendita di appartamenti e simili, il primo dato oggettivo che scaturisce da un confronto delle tariffe praticate evidenzia un’assenza di liberalizzazione ed una debolissima concorrenza.

Secondo l’Antitrust, tale attività è artificiosamente ristretta ed è impedita di fatto la concorrenza. Mentre da un lato i costi base dell’autentica sono ormai conoscibili anche on line, dall’altro il costo finale dell’atto è misterioso, essendo collegato all’applicazione di differenti voci variabili. La verità è che la figura del notaio, nei termini in cui è prevista da una legge del lontano 1913, non ha sostanzialmente uguali al mondo.

Un primo passo per smuovere la situazione è l’iniziativa promossa dalla Federconsumatori del Trentino di attivare in occasione dell’apertura dell’ufficio legale Federconsumatori a Trento in via Roma 35 (tutti i martedì e giovedì dalle 16,30 alle 18), uno sportello di diritto tavolare per assistere i consumatori che devono trasferire immobili, facendo autenticare le firme ai notai austriaci e risparmiando in tal modo anche l’80% rispetto ai notai italiani.

A titolo di esempio, in Tirolo esiste la figura del Legalisator (soggetto nominato dal Presidente della Corte di Appello) con funzione di autentica delle scritture private di contratti immobiliari, che diventano idonei per l’iscrizione al Tavolare del Bundesland Tirolo. Il costo dell’autentica davanti al legalizzatore tirolese per un passaggio di proprietà del valore superiore a 35.000 euro ammonta attualmente a circa 30 euro + marca da bollo.

Secondo le previsioni del diritto tavolare come deciso dalla Corte d’Appello di Bolzano, l’autentica offre un grado di certezza sostanzialmente equivalente a quella garantita dalla disciplina italiana sull’autenticità delle sottoscrizioni ed assolve appieno l’esigenza di certezza giuridica ai fini dell’accesso al libro fondiario.

L’ufficio legale Federconsumatori si occuperà inoltre di tutte le questioni legali che interessano i singoli consumatori, ma particolarmente: la rinegoziazione dei mutui bancari; le azioni collettive riguardanti il cosiddetto risparmio tradito (bond argentini, Parmalat, Finmek), in quanto ci risulta che sono ancora migliaia nel territorio le posizioni "dormienti", ovvero piccoli risparmiatori che per l’esiguo valore del proprio titolo hanno preferito rinunciare a far valere il proprio diritto, oppure attendono l’arbitrato internazionale.

Ebbene, tutti costoro possono rivolgersi al nostro sportello, che saprà esaminare l’opportunità di agire per recuperare il valore del titolo.

La rinegoziazione dei mutui bancari. Crediamo di svolgere un utile servizio rendendo noto l’accordo stilato in questi giorni tra l’ABI e le associazioni dei consumatori in merito all’estinzione anticipata dei mutui bancari, in base alla quale tutti possono chiedere l’estinzione anticipata e poi eventualmente rinegoziare con la banca che offre maggiori vantaggi. Prima, dovendo pagare una penale, la banca in effetti vincolava il consumatore a non chiedere l’estinzione anticipata del mutuo.

L’accordo riguarda:

- I nuovi tetti massimi delle penali. Per i mutui stipulati prima del 2001 la nuova penalità massima è pari allo 0,50%, che scende allo 0,20% per il terzultimo anno, mentre per gli ultimi due anni la penalità è azzerata. Per i mutui stipulati dopo il primo gennaio 2001, nel caso di tasso variabile e tasso misto, restano le condizioni precedenti, e cioè dello 0,50%, 0,20% e zero per gli ultimi due anni. Per i mutui a tasso fisso la penalità massima è pari all’1,90% nel caso in cui l’estinzione anticipata avvenga nella prima metà di durata del mutuo, e scende all’1,50% per la seconda metà. Anche per questi mutui nel terzultimo anno la penalità scende allo 0,20% e si azzera per gli ultimi due.

- La clausola di garanzia. La clausola di garanzia, per offrire a tutti i consumatori benefici di riduzioni tangibili, prevede una riduzione dello 0,20% per quelle penali già pari o inferiori allo 0,50% nel caso di tasso fisso e variabile per tutti i finanziamenti stipulati fino al 31 dicembre 2000. Per i mutui stipulati dopo il 1° gennaio 2001, invece, per i soli mutui a tasso fisso con una penale pari o superiore all’1,25%, la clausola di salvaguardia è dello 0,25%, mentre per i mutui con penale inferiore all’1,25% la clausola di salvaguardia è dello 0,15%. Nel caso in cui il contratto di mutuo dovesse prevedere una penalità dell’1,90%, si applica una riduzione dello 0,25%, per cui la penale si attesterà all’1,65%; nel caso di una penale del 2% si riduce all’1,75% con il diritto al rimborso nell’eventualità di estinzione dal 2 febbraio 2007 per i mutui prima casa; dal 3 aprile (data di conversione del decreto in legge) per tutte la altre tipologie di mutui comprese le ristrutturazioni.

Fac simile per il rimborso per chi ha estinto il mutuo dopo il 2 febbraio 2007

- Al Legale rappresentante p.t. - Spett. Banca..., Filiale Sede di ..., Via…..., C.a.p…., (città) ........
- Per conoscenza e rappresentanza (posta semplice) Alla Federconsumatori, via Palestro 11, 00185, Roma, fax 06-47424809

Mutui: richiesta di conguaglio (da inviare entro il 31 maggio 2007)
Il/La sottoscritto/a………, titolare del mutuo bancario .......... presso l’agenzia/ filiale n. ........ di ...... (località)…, e del mutuo fondiario estinto in data……(dopo il 2/2/2007),

premesso

che l’accordo sottoscritto il 2.5.2007 tra ABI (Associazione Bancaria Italiana) ed Associazioni di consumatori per ricondurre ad equità le penali sui mutui immobiliari di cui al decreto legge 31 gennaio 2007, n. 7 convertito nella legge 2 aprile 2007, n. 40, pubblicata sul supplemento ordinario della G. U. 2 aprile 2007, n. 77, riconduce ad equità le penali dei mutui in caso di estinzione anticipata,

chiede il conguaglio

tra quanto ha pagato e quanto è stato negoziato tra ABI ed Associazioni del CNCU in data 2.05.2007, da accreditare, senza alcuna spesa e/o oneri aggiuntivi, sul c/c n°………

In fede. …… (firma)

Luogo e data ......

- Rimborsi per chi ha estinto dopo il 2 febbraio. Attenzione! Scade il 31 maggio prossimo il termine per chiedere alla banca il rimborso delle penali per l’estinzione del mutuo quando questa è stata richiesta dopo il 2 febbraio e prima del 2 maggio scorso e per questo sono state pagate penali più alte di quelle previste nell’accordo tra Abi e consumatori. Un accordo innovativo in sé non solo e non tanto perché si è riusciti a trovare un’intesa per ribassare le penali, ma anche perché una volta tanto le condizioni più favorevoli hanno anche un valore retroattivo. Per chi non ha potuto attendere, dunque, il rimborso è un atto dovuto.

- Contratti di mutuo interessati. L’accordo prevede un "conguaglio" a favore del mutuatario per chi ha estinto il mutuo dalla data del 2/02/2007, nel caso di finanziamento prima casa (decreto Bersani originario), al 3/04/2007 (emendamento on. Lulli approvato dal Parlamento) per i mutui per ristrutturazione. La richiesta va presentata alla banca o all’ente che ha erogato il finanziamento accompagnata da una dichiarazione di notorietà, ossia un’autocertificazione – inserita in coda al testo dell’accordo – nella quale si deve attestare che il mutuo era ancora attivo prima dell’entrata in vigore della legge. Il rimborso non può essere richiesto da chi aveva avviato la pratica di estinzione in precedenza ed ha pagato dopo il 2 febbraio 2007.

- Come ottenere il rimborso. L’accordo non specifica le modalità del conguaglio, lasciando alle banche ed altri soggetti contraenti le formalità più opportune, scegliendo fra bonifico bancario (consigliato) o invio di un assegno a domicilio. La banca, però, non potrà rendere la procedura più complicata, né rifiutarsi di adottarla.

- Mutui ancora aperti. Tale regime vale anche per chi ha presentato richiesta di estinzione e non ha ancora pagato: prima del pagamento le penali dovranno essere ricalcolate automaticamente e senza alcun costo (neppure di comunicazione) e senza alcuna richiesta. Grazie all’accordo tra associazioni iscritte nel CNCU ed ABI, chi estinguerà il mutuo nei prossimi giorni dovrà trovare una somma più leggera da versare, altrimenti potrà chiedere il conguaglio. E questo anche nel caso in cui la penale da pagare fosse pari al nuovo tetto massimo.