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Casa in cooperativa: avvertenze prima dell’uso

Per molte famiglie è la sola possibilità: ma prima di decidere, è bene conoscere e valutare alcuni aspetti...

L'INPDAP ed altri istituti previdenziali si apprestano a collocare sul mercato il loro patrimonio immobiliare, tramite offerte di vendita agli inquilini: un acquisto che potrà essere effettuato individualmente o tramite cooperative edilizie, in condizioni di apparente vantaggio per la seconda ipotesi; e nel frattempo i possibili acquirenti sono già oggetto di "corteggiamento" da parte di varie cooperative che promettono condizioni allettanti, vantando una serietà professionale che sarebbe a loro dire dimostrata da una ormai lunga presenza sul mercato.

Il Codacons Trentino raccomanda di ponderare tutti i vantaggi e gli svantaggi dell’eventuale scelta di acquisto in cooperativa, tenendo presente che, mentre i vantaggi sono stati adeguatamente pubblicizzati dalle cooperative che hanno contattato gli inquilini INPDAP, per i rischi sono opportune alcune importanti considerazioni.

Va detto, innanzitutto, che chi acquista una casa in cooperativa non diviene subito proprietario dell’alloggio: la proprietà rimane infatti in capo alla società per un periodo di tempo decisamente lungo, durante il quale il patrimonio sociale resta esposto a tutti i rischi d’impresa, con conseguenze facilmente immaginabili in caso di fallimento. E’ già accaduto, in provincia di Trento, che i soci di una cooperativa di grandi dimensioni siano stati chiamati a versare rate via via crescenti per coprire debiti - a nove zeri - prodotti da anomalie gestionali, senza concreta possibilità di opporsi alle maggiorazioni o di ritirarsi salvando il capitale investito.

Ciò che ai più sfugge, è il fatto che i preventivi e le promesse fatte inizialmente dalle cooperative edilizie, spesso su fogli di carta privi di firma di qualsivoglia responsabile, non hanno alcun valore contrattuale e non vincolano la cooperativa a rispettarli: in tal senso si sono già espressi definitivamente gli organi di giustizia amministrativa. Numerose famiglie trentine si trovano oggi in gravi difficoltà finanziarie per la lievitazione dei costi preventivati (anche del 50%!) e delle rate mensili richieste dalle cooperative, essendo risultati fino ad ora pressoché inutili i ricorsi alle autorità amministrative, civili e penali.

Tra l’altro, le cooperative a proprietà indivisa non sono sempre chiare nell’informare i potenziali futuri soci sul fatto che alle rate mensili verrà aggiunta l’IVA (non è cosa di poco conto per i risicati bilanci delle famiglie che si associano!) e che le rate stesse non saranno detraibili dalla denuncia dei redditi: due circostanze che possono rendere poco conveniente un’eventuale adesione.

Le cooperative a proprietà divisa si fanno pubblicità promettendo ai soci la proprietà degli alloggi in soli tre anni: il Codacons, però, ha notizia di soci che, pur avendo versato tutto quanto richiesto e pur risultando addirittura a credito, dopo sei o sette anni non hanno ancora ottenuto il passaggio di proprietà, nonostante aderiscano ad una cooperativa che risulta essere tra le più note sul mercato.

Talvolta il gioco è davvero pesante: se il socio lamenta difformità realizzative e chiede tutela nei confronti delle imprese, non viene preso in considerazione e, per evitare che egli possa agire contro gli amministratori inadempienti, non gli viene nemmeno rilasciato il certificato di formale assegnazione degli alloggi.

In proposito, un caso in particolare spicca tra tanti altri: i soci delle case Acli di Civezzano, con irregolarità nei cementi armati provate da perizia del tecnico incaricato dalla Commissione di Vigilanza, ad oltre cinque anni dalla presa di possesso dell’alloggio non sono ancora proprietari e non sono nemmeno ufficialmente assegnatari.

I fatti appaiono ancora più gravi se si pensa che i soci di Civezzano chiedono da tempo agli amministratori di agire contro il Consorzio Acli, che aveva il compito di sorvegliare il cantiere, ma gli amministratori, che rivestono contemporaneamente cariche sociali anche nel Consorzio, non provvedono e non vengono costretti a farlo dalla Commissione di Vigilanza per l’Edilizia Abitativa.

Amministratori in conflitto di interessi e sindaci che non potrebbero fare i sindaci sono fino ad ora tollerati da tutti gli organismi di controllo, che insistono nel non voler intervenire.

Per chi si appresta ad acquistare alloggi in cooperativa, deve essere chiaro che le cooperative edilizie a contributo pubblico sono enti soggetti alla giustizia amministrativa; ciò significa che un socio, eventualmente torteggiato dagli amministratori, non può rivolgersi al tribunale e deve ricorrere alla Commissione Provinciale di Vigilanza per l’Edilizia Abitativa, che dipende dall’Assessorato all’Edilizia. A tale Commissione si sono rivolti numerosi soci, ma per lo più essi hanno ottenuto scarsi risultati, mentre gli organi sociali hanno perseverato nel mantenimento delle linee gestionali contestate.

La Commissione di Vigilanza, istituita con Legge provinciale 21/92, non è adeguatamente regolamentata e sembra operare con ampia arbitrarietà, rifacendosi talvolta a procedure civilistiche, talvolta a semplici principi di equità . A farne le spese sono per lo più i soci delle cooperative, che vengono costretti a sobbarcarsi le parcelle dei periti nominati dalla Commissione, la quale, una volta provata la fondatezza dei problemi e il torto della cooperativa, non si pronuncia per imporre la rifusione delle spese sostenute dai soci.

Tutto ciò crea una condizione di evidente disparità tra i soci da un lato, che sono la parte economicamente più debole, e le cooperative dall’altro; oltre a costringere la maggior parte delle persone a desistere dal chiedere tutela.

Su queste ed altre problematiche, il Codacons ed i soci di alcune iniziative edilizie hanno chiesto di poter incontrare l’assessore provinciale all’edilizia Silvano Grisenti, ma sono stati snobbati.

A questo punto pare evidente che in provincia di Trento non esista la volontà politica di ricondurre l’operato delle cooperative edilizie nell’ambito del rispetto delle regole e degli standard di efficienza e qualità previsti dalle leggi di tutela dei consumatori.

Fino ad ora ci siamo scontrati con un autentico muro di gomma: ormai negli ambienti provinciali tutti sanno che cosa accade in queste cooperative, ma ancora c’è chi si ostina a giustificarne o addirittura supportarne l’operato.

Chi vuole comperare casa in cooperativa tenga dunque conto dei rischi connessi.

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Commenti (10)

Comprare le case Cagnotto

Caro cri, posso capire lo sconforto della tua situazione. Ce ne sono tantissime in Italia purtroppo anche peggio (case nn finite etc etc). Mi sembra però che, se tu abiti nel condominio con molti invenduti, la cosa peggiore che puoi fare per te stesso e per gli altri condomini sia proprio quella di dire alle persone di non comprare le case...visto che ho idea, da quello che scrivi, che una delle poche soluzioni per la cooperativa per far fronte alle spese condominiali sia proprio quella di vendere le case...d'altra parte ci sarà qualche buon motivo per comprare quelle case, visto che tu l'hai acquistata, no?

non consigliate filca cri

non consigliate FILCA, almeno oggi...
non sarà lei a fallire ma una delle cooperative che rappresenta, che non hanno soldi per far rogitare gli assegnatari o per pagare le spese condominiali dei numerosi invenduti, gravando sui pochi condomini presenti...

Spiegati meglio Damiano Cagnotto

Sarà causa della crisi nell'edilzia in Italia ormai dal 2008, non credi?

FILCA Cooperative Damiano Bettinaglio

caro Cagnotto, basta visionare il Bilancio 2014 e la relazione accompagnatoria che tra l'altro si può visionare sul sito istituzionale della Cooperativa di 2° livello
http://www.filca.it/COMUNICAZIONE/Finanziaria/index.html

Spiegati meglio Damiano Cagnotto

Cosa intendi per "è andata peggiorando?"

FILCA Cooperative Damiano Bettinaglio

In merito a FILCA Cooperative purtroppo la situazione dal 2011 (si veda il commento di Cambogia di giovedì 10 novembre 2011) è andata peggiorando.

poteva la coop vendere un fono dopo la ipartizione fredpino

x piacere vorrei sapere se assegnate le case e stabilito il mutuo di ogni socio ,la cooperativa può vendere un fondo costituendo un passaggio x gli alloggi dopo 9 anni che già pagavamo il mutuo e che la banca erogante (presuppongo) già aveva chiuso il piano di rientro, visto che la coop non ha scopo di lucro

Cambogia

Ciao Michael, ci sono vari siti su cui puoi trovare delle info e dei video (anche sul sito di filca).
In generale c'è una legge 210/04 che obbliga le cooperative a dare delle garanzie fideiussorie.

Michael

Qualcuno sa indicarmi qualche link o sa dirmi se e' possibile recuperare soldi investiti in una cooperativa che non ha rispettato i tempi di consegna degli appartamenti? Si puo agire legalmente?

Cambogia

Come è spiegato nell'articolo, bisogna fare bene attenzione quando si compra casa in cooperativa. In particolare a mio avviso c'è da valutare attentamente lo stato patrimoniale della cooperativa. Con questo voglio dire che occorre valutare bene quante siano le possibilità che la cooperativa fallisca. Io ho valutato bene prima di acquistare casa da Filca Cooperative, una società cooperativa che costruisce in Lombardia. Guardando il loro patrimonio netto (22 milioni c'è scitto sul loro sito www.filca.it) ho capito che era difficile che fallissero. Per questo alla fine ho deciso di acquistare ed è andato tutto bene. Questa è la mia esperienza con Filca Cooperative. In base a questo mi sento di consigliare la cooperativa ed in generale di valutare bene prima di fare un passo così importante come quello di acquistare casa.
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